HẾT THỜI HẠN SỬ DỤNG CHUNG CƯ, NGƯỜI DÂN CÓ MẤT TÀI SẢN?

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, hoàn thiện các quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư. Điểm đáng chú ý: hết thời hạn sử dụng của công trình không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền tài sản đối với căn hộ và phần quyền sử dụng đất của mình.

Thông tin này được bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra ngày 22/9/2026.

Hết niên hạn công trình không đồng nghĩa mất quyền tài sản

Một trong những vấn đề khiến người mua căn hộ quan tâm thời gian gần đây là câu hỏi:

Nếu chung cư có thời hạn sử dụng và sau này công trình hết niên hạn thì căn hộ có bị mất hay không?

Theo thông tin được đại diện Bộ Xây dựng chia sẻ, cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng của công trình và quyền tài sản của người sở hữu.

Theo định hướng được thể hiện trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, quyền tài sản của người dân không bị mất đi. Các quyền này sẽ được cụ thể hóa và xử lý tùy theo tình trạng công trình cũng như phương án cải tạo, xây dựng lại.

Điều này cũng phù hợp với cách tiếp cận của pháp luật hiện hành: Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, chứ không quy định rằng người dân chỉ được sở hữu căn hộ trong một khoảng thời gian cố định như 50 hoặc 70 năm.

Vậy khi chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ xử lý như thế nào?

Theo nội dung đang được nghiên cứu, phương án xử lý sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp.

1. Chung cư cần được cải tạo, xây dựng lại

Đối với những công trình cần phá dỡ để xây dựng lại, chủ sở hữu có thể tiếp tục thực hiện quyền của mình thông qua việc tham gia xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo phương án được phê duyệt.

Nói cách khác, hết niên hạn của tòa nhà không đồng nghĩa với việc quyền lợi của chủ căn hộ chấm dứt.

2. Trường hợp chủ sở hữu không tiếp tục đóng góp xây dựng lại

Theo phương án được đề cập trong dự thảo, chủ sở hữu có thể được giải quyết quyền lợi liên quan đến phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ quyền của mình.

Với một số chung cư được xây dựng trước năm 1994, các phương án quyền lợi được đề cập gồm nhận nhà ở phục vụ tái định cư, quyền mua nhà ở xã hội hoặc nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà chủ sở hữu được hưởng.

Điều người mua căn hộ cần hiểu đúng

Có thể tóm tắt vấn đề thành hai khái niệm:

Thời hạn sử dụng công trình ≠ thời hạn mất quyền tài sản.

Thời hạn sử dụng được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình. Khi công trình hết thời hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định phương án xử lý theo quy định.

Do đó, thông tin “chung cư có thời hạn 50–70 năm thì sau 50–70 năm người mua sẽ mất căn hộ” là cách hiểu chưa đầy đủ.

Điểm quan trọng hơn là cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn và phải cải tạo, xây dựng lại.

Chính sách vẫn đang trong quá trình hoàn thiện

Những thông tin được Bộ Xây dựng công bố tại hội thảo hiện phản ánh định hướng và nội dung đang được nghiên cứu trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Vì vậy, người mua nhà không nên hiểu đây đã là quy định cuối cùng áp dụng cho mọi dự án chung cư trong tương lai.

Các nội dung cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, quyền đối với căn hộ, quyền sử dụng đất, phương án bồi thường và cơ chế xây dựng lại sẽ cần được thể chế hóa trong các quy định pháp luật chính thức.

Góc nhìn dành cho người mua chung cư

Với người đang tìm mua căn hộ, thay vì chỉ quan tâm đến câu hỏi “chung cư có thời hạn hay không?”, nên xem xét đầy đủ hơn các yếu tố:

• Pháp lý dự án và loại hình sở hữu.

• Quyền sử dụng đất gắn với dự án.

• Thời hạn sử dụng và hồ sơ pháp lý của công trình.

• Uy tín, năng lực của chủ đầu tư.

• Chất lượng xây dựng và quản lý vận hành.

• Vị trí, hạ tầng và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

• Phương án xử lý, cải tạo và xây dựng lại khi công trình xuống cấp.

BHD Real sẽ tiếp tục cập nhật những thay đổi quan trọng về chính sách nhà ở, pháp lý dự án và thị trường bất động sản Hải Phòng để khách hàng có thêm thông tin trước khi đưa ra quyết định mua nhà.

BHD REAL – Kết nối giá trị – Kiến tạo tương lai

Nguồn tham khảo: CafeF, ngày 22/9/2026; thông tin phát biểu của đại diện Bộ Xây dựng tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”.